Tại hội nghị Bất động sản VRES 2021 do Batdongsan.com.vn tổ chức, các chuyên gia có niềm tin vào triển vọng tươi sáng hơn của ngành bất động sản và xây dựng sau 2 năm chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh Covid-19.
Triển vọng ngành bất động sản và xây dựng
Ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết có rất nhiều yếu tố hứa hẹn sự tăng trưởng của thị trường bất động sản trong tương lai. Cụ thể, nền kinh tế có thể phục hồi nhanh nếu Việt Nam thực hiện tốt chương trình phục hồi và phát triển Kinh tế Xã hội năm 2022-2023. Bên cạnh đó, đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là 1 trong 3 đột phá chiến lược cùng với pháp lý đã và đang được tháo gỡ (nghị định 148 năm 2020 về đất đai, nghị định 69 năm 2021 về cải tạo chung cư cũ, luật đất đai dự kiến sửa đổi năm tới, chuyển đổi số diễn ra mạnh mẽ, thị hiếu khách hàng thay đổi sau dịch Covid-19… là những yếu tố tích cực thúc đẩy triển vọng ngành bất động sản và xây dựng trong tương lai.
Ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV
Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhấn mạnh nguồn vốn bất động sản vẫn dồi dào. Trong đó, tính đến hết quý 3/2021 so với cuối năm 2020, nguồn vốn tín dụng bất động sản tăng khoảng 6%. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản là khoảng 2 triệu tỷ VND, chiếm khoảng 19% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, theo Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng, cho vay nhà ở chiếm 64%, còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 36%.
Về nguồn vốn tư nhân, đến hết tháng 11/2021, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 6.700 doanh nghiệp, tăng 10,3%; vốn đăng ký 423.000 tỷ đồng, tạo ra 43.400 việc làm. Thị trường ghi nhận 1.250 doanh nghiệp hoạt động trở lại và 1.580 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động.
Về nguồn vốn FDI, tính đến hết tháng 11/2021, tổng vốn đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2 tỷ USD (chiếm khoảng 11%), đứng thứ 3 trong các lĩnh vực thu hút FDI. Riêng góp vốn, mua cổ phần đạt 983 triệu USD (chiếm 22,4%). Về phát hành trái phiếu, tính đến hết tháng 11/2021, toàn thị trường phát hành 436 nghìn tỷ VND; trong đó doanh nghiệp BĐS xếp thứ 1 (chiếm 45%), thứ 2 là nhóm ngân hàng (chiếm 30%).
Những yếu tố trên góp phần khiến giá bất động sản hầu như không giảm, riêng bất động sản nhà ở còn tăng 5-9%, tùy địa bàn. Giá thuê bất động sản khu công nghiệp tăng từ 3-18%, tùy địa phương.
Ưu và nhược điểm của các kênh huy động vốn cho doanh nghiệp
Tiếp nối câu chuyện mạch vốn, ông Lê Vũ Trường, Lãnh đạo Dịch vụ Tư vấn Kế toán Tài chính, EY Đông Dương cho biết, theo VCCI và World Bank Group, đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng tiêu cực tới 87% doanh nghiệp, chỉ có 11% doanh nghiệp không bị ảnh hưởng và 2% doanh nghiệp có ảnh hưởng tích cực. Ông Trường nhấn mạnh các khó khăn lớn nhất doanh nghiệp phải đối mặt là tiếp cận thị trường và khách hàng, ảnh hưởng tới 50% doanh nghiệp; dòng tiền ảnh hưởng tới 46% doanh nghiệp, lực lượng lao động ảnh hưởng tới 38% doanh nghiệp, đứt gãy chuỗi cung ứng ảnh hưởng tới 33% doanh nghiệp.
Ông Lê Vũ Trường, Lãnh đạo Dịch vụ Tư vấn Kế toán Tài chính, EY Đông Dương
Nhận định về các nguồn vốn mà doanh nghiệp tiếp cận trong bối cảnh dịch bệnh, ông Trường đánh giá về kênh phát hành trái phiếu thì lợi thế là không ảnh hưởng đến quyền kiểm soát và sở hữu doanh nghiệp. Doanh nghiệp huy động được lượng vốn lớn với lãi suất được xác định, có cấu trúc linh hoạt về mục đích sử dụng vốn, kỳ hạn trả gốc, phương thức trả lãi (cố định/thả nổi)… Cùng với đó là sự đa dạng hóa nền tảng nhà đầu tư, làm tiền đề cho kế hoạch huy động vốn của doanh nghiệp trong tương lai. Phát hành trái phiếu còn giúp doanh nghiệp khuếch trương, quảng bá hiệu quả hình ảnh của doanh nghiệp, tạo dựng chuẩn mực và thước đo về doanh nghiệp trên thị trường tài chính
Tuy nhiên, theo ông Trường, hạn chế của phương thức này là chỉ phù hợp với các doanh nghiệp lớn, có tình hình tài chính minh bạch, có uy tín, có nhu cầu vốn lớn. Phát hành trái phiếu yêu cầu mức độ công bố thông tin cao hơn so với tín dụng ngân hàng. Bên cạnh đó, chi phí vốn (lãi trái phiếu) phát sinh ngay tại ngày phát hành. Điều này có thể khắc phục bằng cách phát hành trái phiếu thành nhiều đợt trong năm.
Về tín dụng ngân hàng, ông Trường cho rằng quyền kiểm soát và sở hữu doanh nghiệp không bị ảnh hưởng. Tín dụng ngân hàng đáp ứng đa dạng nhu cầu huy động vốn của doanh nghiệp với quy mô và nhu cầu khác nhau. Chi phí vốn phát sinh theo tiến độ sử dụng vốn của dự án nên phù hợp với nhu cầu vốn giải ngân trong thời gian dài.
Tuy nhiên, hạn chế của tín dụng ngân hàng là tính thanh khoản thấp, nguồn cung vốn chỉ phụ thuộc vào ngân hàng Thương mại, phụ thuộc vào chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước và từng Ngân hàng Thương mại từng thời kỳ. Ngoài ra, thủ tục giải ngân, giám sát mục đích sử dụng vốn vay của tín dụng ngân hàng chặt chẽ, phức tạp.
Về phát hành cổ phiếu, ông Trường đánh giá lợi thế của phương thức này là có thể thu được thặng dư vốn, thanh khoản cao. Tuy nhiên, hạn chế là hiệu ứng pha loãng, quyền kiểm soát, sở hữu doanh nghiệp bị ảnh hưởng. Ngoài ra, chi phí vốn cổ phần cao hơn chi phí vay nợ và yêu cầu khắt khe về đáp ứng yêu cầu minh bạch thông tin.
Duy Bách
